自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

テイルズオブベルセリアを2周目クリアした感想

テイルズオブベルセリアの2周目をクリアしました。

 

2周目と言ってもシナリオが変化するわけでもなく「強くてニューゲーム」になるだけですが、経験値2倍の設定で始めたのでレベル上げに時間を費やすことがなくストーリーを楽しめました。

 

2度クリアして、改めてこのゲームはシナリオが秀逸だと感じました。 

そんなわけで今回は2週目をクリアした感想を書いていきたいと思います。

 

2017/0708追記:
感想の前に、ベルセリアのクリア後にゼスティリアを購入し、クリアしました!
ベルセリアをクリアしてゼスティリア未プレイの方はぜひプレイしてください!このブログの最後にも感想を追加しましたのでぜひ読んで下さい!

それでは感想を書いていきます。

 

序盤の掴みが凄まじい

プロローグでいきなり弟(ラフィ)が義兄(アルトリウス)に生け贄として殺されます。それを目の当たりにした主人公ベルベットが悪魔に豹変してしまい地下牢に閉じ込められるという始まりかたはかなり衝撃的でした。

 

復讐という憎悪を抱き続け、数年後に地下牢から脱獄する…というもなかなかありそうでなさそうな展開に興奮しました。

脱獄後、外に出ると弟を殺した義兄が英雄となり民衆から尊敬されている。そんな英雄を殺すために冒険がはじまるというこれまたありそうでなさそうなストーリーです。

 

正直、子供の頃にこんなストーリーのゲームをやってみたかったです。

 

中だるみのない展開

主人公たちは英雄を倒す悪党パーティです。集まる仲間たちも目的が一致しているから行動を共にするだけ、という殺伐としたパーティです。

しかし、物語が進むにつれてメンバーが打ち解けていき、中盤あたりではシリアスキャラだと思っていたアイゼンがギャグキャラになっていくなど、メンバーの素が出始めて見ていて微笑ましい気分にもなりました。

 

そうなったかと思えばベルベットに絶望に叩き落とされる展開になり、プレイしていて途中で飽きるようなことがありませんでした。

 

おねショタ

はじめて「おねショタ」と言うものを体験しました。お姉さんとショタの略らしいです。

男の子の聖隷ライフィセットと、それを取り巻く(取り合う?)女性キャラたちの関係についニヤニヤしてしまう場面がありました。

 

男キャラがかっこいい

無駄に中二病感が漂いまくってるアイゼンとロクロウの二人がかっこいいです。

そんな二人の影響を受けてライフィセットが大人の男に成長していくサマがこれまたかっこよかったです。

 

一貫して導師を倒すストーリー

ファンタジアのダオス同様、最初から一貫して導師アルトリウスを討つという非常に分かりやすいストーリーでした。

よく途中から展開が変わっていって「あれ?どういうことなの…」と置いてけぼりになることがありませんでした。

 

ラスボスのアルトリウスの本性

アルトリウスは世界の人々を救うために義理の弟を生贄にするような、世界のために家族を殺す非情な人間にしか見えませんでした。
しかし彼自身も辛い過去を体験しています(詳細はゲームをプレイしてみてください…)。彼自身もまた被害者でした。

 

スタッフロールのイラストが泣かせる

エンディング後のスタッフロールでは誰も犠牲にならない場合のアナザーストーリーが描かれています。ベルベットは弟と一緒に旅を出るという話で、叶わない夢を見せられているようで悲しい気分になりました。

 

サブストーリーもかなり良い

サブストーリーまでやりつくすと、パーティメンバーや敵キャラが抱えている裏側の姿が見えてきてまた違う感情を持つようになりました。

 

また、ザビーダやフェニックスなどゼスティリアへと続いていくサブストーリーも、当時ゼスティリア未プレイだった僕には非常に気になる内容でした(その結果ゼスティリア買ってしまいました)。

 

おわりに

前作のゼスティリアはかなり炎上したようですが、今作はかなりの良作だと思っています。

伏線放置などといった展開や明らかな矛盾もありませんでした。

偶然PS4と一緒に購入したゲームでしたが、本当に購入してよかったと思います。

 

どこかのブログで「まだまだこのキャラたちと一緒に旅をしたい」という感想を見かけましたが、私も全くの同じことを感じたゲームでした。

 

以下、追記です。

今だからこそ前作ゼスティリアをプレイしてください!

ブログの冒頭にも追記しましたが、ベルセリアをクリアしてゼスティリア未プレイの方はぜひゼスティリアをプレイしてください!

ゼスティリア自体はシナリオやキャラの扱いが雑だったりと非常にバッシングを浴びました。

しかしシナリオは今作のベルセリアによって補完されているのでベルセリアをクリアしていればその辺りはほとんど気になりませんでした。

なによりベルセリアに登場するザビーダやエドナと共に旅ができ、サブイベントにも登場したキャラたちと再び会えることに胸が熱くなりました。

 

キャラやシステム的なものは少し不満は残ったものの、発売当初よりかなり値下がりされているので「大型の追加(?)コンテンツ」と思えばそこまで悪くないものだと思います。

自転車でズボンが傷む・テカる対策カバーを使ってみた

(2017.7.6更新)

 

以前、自転車に乗っていたらスーツのパンツがテカテカになってしまったという記事を書きました。

自転車通勤でスーツのスラックス(ズボン)がテカテカに!対策を考えてみた - 自分自身への知恵袋

 

この記事の中でズボンのテカり防止用サドルカバーが販売されていることを記事にしましたが、実際に購入して半年ほど使ってみました。

  

さて、今回は実際に使ってみた感想を書いていきたいと思います。

 

販売価格が1500円とリーズナブルですが、その反面アマゾンだと2000円未満では送料がかかってしまいます。

今回は個人的に以前から欲しかった本と一緒に購入することで送料を節約ました。

 

注文して数日後に到着。流石アマゾン仕事が早いです。 

 

実際の見た目(写真)

見た感じは際立った特徴も無い、普通のサドルカバーです。 

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裏面はこんな感じで、やはり普通のサドルカバーです。

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取扱説明書を見ると、どのようにして傷みやテカりを防いでいるのかの説明があります。

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実際に乗ってみた感想

さて、乗り心地ですがカバーを付けた事による不快感などはありませんでした。多少滑るようになったかな?という感覚はありますが滑り落ちるほどでも無いので、全く問題ないと言っていいでしょう。

 

雨対策にもなる

リバーシブルで防水効果になっているので雨に濡れても裏返せば使えます。

ただし豪雨になると縫い目から雨が浸入するので外しておいた方がよいと説明書に記載していました。

 

ちなみに裏返すと縫い目やタグが見えるのがちょっときになるところです。

 

アマゾンレビューも高評価 

アマゾンのレビューを見ると3年ほど使用してズボンが傷む様子が見られないとのレビューがありました。

私も使用してみてズボンとサドルが擦れる感覚がなくなったので、これは期待できるなと感じています。

 

ただ、効果があったという意見が多いものの、あまり効果が無かったというレビューも見受けられました。個人的には安価なので、買おうか悩んでいる方は試しに買ってみてもよいのではと思いました。

 

以上、簡単なレビューになります。

FF15クリア感想(評価・レビュー)

先日ようやくFF15をクリアしました。

 

体験版で味わった非常に綺麗なグラフィックに圧倒され、体験版の先にある世界がどんなものなのか非常に楽しみにしていましたが、想像を超えるものでした。

 

そんなわけでファイナルファンタジー15のクリアしてみた感想を書いていきます。

 

全体の感想

これまでのFFは異世界を旅している気分でしたが、今作は現実世界にあるどこか異国を旅している気分になりました。

というのも現実世界でにもある交通整備の赤色の三角コーンやエアコンの室外機、非常口の表示、カップヌードルといったものを見かけるので、海外へ行けばこんな地域が実際ににあるのでは…と感じました。

 

僕は中盤あたりからメインストーリーの続きが気になってサブクエストに手をつけずにメインばかりを進めるようになりましたが、ラストバトルに近づくにつれてこのゲームはサブクエストを沢山こなして主人公たちとともに冒険するのがメインでやるべきことではないかと思うようになりました。

特に最後に写真を選ぶシーンを見たときは、あまり深くプレイしていない僕でもグッときました。サブクエストなどをいくつもこなしている人は本当に感動するシーンだったのではないでしょうか。

 

ストーリー

内容が粗いとの評価が諸所言われていて、確かに首をかしげる箇所はありました。ですが考察サイトなどを読んで改めてストーリー思い返してみると、そこまで酷い内容では無かったように感じました。

でも中盤以降のストーリーの進行がそっけないというか淡々と進んでいくので、もう少し作りこんでもいいかなあとも思いました(骨組みはしっかりしているけど肉付けがイマイチといった感じでしょうか)。

 

特に後半は「え…どういうこと??」と一瞬ついていけなくなる展開がありました(FF6でいうなら魔大陸へ行かずいきなり世界崩壊してそのままラストダンジョンに突入するイメージでしょうか)。

帝国突入イベントでも「(既に)帝国崩壊。プロンプト奪還。レイヴス登場。クリスタル奪還」と一気に話が進行しましたが、ここばっかりはもうちょっとバラけさせてもいいように感じました。

 

それとアーデンの生い立ちなどはもっと時間を掛けて描いてもよかったのでは…と思います。 

 

アニメや映画版を見ているとより深くFF15の世界を知ることができるとのことなので、これからプレイされる方は先にこれらの作品を見てからゲームを始めてはいかがでしょうか(僕は現在アニメ版を見ながらブログを書いていますw)。

 

グラフィック

凄まじいです。ムービーシーンなのかプレイシーンなのか見分けがつかないぐらいの綺麗さで本当に驚きました。

FF8のムービーをはじめてみたとき「リアルになったけど手が全然だめだな~」と思っていましたが、今作は手も綺麗に表現されていて凄い!ってなりました。

他にも植物の葉が一枚一枚表現されていたりと技術の進歩を見せ付けられました。

 

召喚獣もこれまでになく迫力のグラフィックでした。特にリヴァイアサンの街全体を大津波で破壊するシーンなどはハリウッド映画でもなかなか表現するのは難しいのではないでしょうか。 

 

今後に期待する点があるとすればキャラクターの表情でしょうか。喜怒哀楽の表情が(声のトーンなどと比べて)浅く感じたのでもっと表情豊かになってくれればと思います。

 

戦闘システム

これまでのFFシリーズのようなランダムエンカウントによるアクティブタイムバトルではなく、フィールド上にいるモンスターに近寄ると画面が切り替わることなく始まるアクション性の高い戦闘(モンハンやPSOっぽくなった?)は非常にハラハラしました。

特にFF15オリジナル要素の、シフトで崖や柱に武器をさしてぶら下がってそこから再びシフトで敵に武器を投げつけ大ダメージを与える動きは凄く臨場感があり、癖になりました。

 

特に召喚獣などとのイベントバトルでは主人公つえええええ!といった感じで敵をボコボコにできる無双感がたまりませんでした。

 

個人的にアクションが凄く苦手なんで途中から難易度をイージーにしましたが、それでも難しく感じました。人によってはかなり楽らしいですが…

 

キャラクター

よくホストがバーベキューとネタにされていて、確かに序盤はホストがウェイってる感じが漂ってる感がすごくあります(写真とか特に)。

でも旅を続けるにつれてキャラクターの会話に笑わせられたり、仲間を思い合う姿にだんだんとこちらも引き込まれていきました。

男ばかりのパーティですが、仲間の絆や友情というものを強く感じました。

 

先ほども書きましたが、クリア前の写真を選ぶシーンは本当にグッとくるものがありました。

 

その他個人的に良かった箇所

チャプター13の一人で帝国に突入するところが個人的には好きでした。

転がっている帝国兵にいきなり足を掴まれたり、建物のスキマに隠れていたら引きずり出されたりとホラーゲームよろしくな内容は本当に面白かったです。

 

ドライブをしているときに見える海や山の景色は本当にきれいで、実際にそこまで行って歩き回れるわくわく感がたまりませんでした。これがオープンフィールドの醍醐味といったところでしょうか。

 

最後に

クリアして今作は今までのFFと違い、メインストーリーをひたすらこなしていくのではなく、サブクエストをたくさんこなしながらメインストーリーを進めていくのが本当の楽しみ方だと感じました。

そういう意味ではMMORPG版のFF11FF14に近い感じでしょうか(FF11はストーリー自体はそこまで深くなかったですが、仲間と協力してこなしていくクエストやミッションは本当に楽しかったです)。

 

さて、最後になりました今作は本当に綺麗な映像で世界を走り回るのが楽しかったです。

もうしばらくチョコボに乗ってクエストをこなしていきつつ攻略本を片手に隠し要素も余すことなくファイナルファンタジー15の世界を堪能したいと思います。

 

 

映画『この世界の片隅に』を見てきました(感想・レビュー)

元旦ですが夕方には特にすることもなくなったので映画館に行ってきました。

 

妖怪ウォッチでも見ようかなぁと思ったんですがニュースサイトやツイッターで少しだけ話題になっていた『この世界の片隅に』も気になったので、そちらを見ることにしました。

 

「元旦なんかに映画館に行くなんて奇特な人間なんて自分ぐらいしかいないだろ」なんて思っていたのですが、意外と人が入っていて驚きました。全座席の7割ぐらいは埋まっていたかと思います。

元旦にも関わらずそれだけの人が入っている程に話題になっているということでしょうか。

 

感想

事前情報は戦時中の広島が舞台の物語ということぐらいですが、実際の内容は戦争前~戦後のかなりリアルな当時の生活が描かれていました。

他の戦争物語と少し違うところは主人公の旦那が戦争に駆り出されるのですが、ずっと帰ってこなくなるのかと思いきや時々帰ってきますし、終戦後も無事に帰ってきました。この手の話だと旦那はそのまま帰ってこなかったり最後の最後に帰ってきて話が終了するようなイメージだったので少し意外でした。

ただし、重苦しい内容ばかりではなく映画館の中から度々笑い声が聞こえてくるような面白い内容もありました。

 

 

!!以下ネタバレ込みの感想になります!!

 

ネタバレ込みの詳細感想

物語序盤、戦争が始まる前の豊かな日本を見ることができたように感じられます。主人公たちが子供ということもあるため明るい雰囲気でした。

数年後、主人公が大人になり結婚の話がやってきます。いきなり男性の方から主人公と結婚したいと男性と親が一緒に主人公の家にやってきますが、これって昔の風習とかそういったものなんでしょうか。

ただ、「嫌なら断っていいのよ」と言われていたので、女性側にも相手を選ぶことができたということが伺えました(家によっては親が問答無用で結婚を決めてしまうこともありそうですが…)。

 

さて、紆余曲折(?)あって主人公と先ほどの男性は結婚することになりました。

自分で勉強したご飯の作り方などを実践して、時には失敗することもあるなど面白い描写もあったり、義姉が嫁ぎ先の旦那と死別して帰ってきて小姑よろしくな嫌がらせを受けたりしますが、なんだかんだで旦那家族と仲良くやっていく様子は見ていて微笑ましくなりました。

 

戦局が厳しくなり、舞台となる呉にも空襲が頻繁にやってきます。

空襲といえば夜中にやってきて焼夷弾を落としていくイメージでしたが、昼間に戦闘機から機関銃で民間人を狙ったり時限式の爆弾を落として空襲後に爆発させるといった描写がありました。これまでテレビドラマで見てきた爆発したり燃えたりするような空襲と違ってとても生々しく、かなり恐ろしくなりました。

 

終盤になり主人公が広島の実家に帰ると言い出して「これはもしかして…」と凄く嫌な予感がしましたが、予想は外れて主人公が帰るその日の朝に原爆が落とされます。

原爆に対する表現もリアルで、光ったと思ったらその後に地震が訪れ、その後に呉に広島の回覧板が飛んできたというご近所さんの会話や、家の前の木に飛んできたと思われるふすまが引っかかったりしています。

はだしのゲンのほか、小学校の授業で広島で被爆体験談などの恐ろしい話は見聞きしたことがありますが、近隣ではどのようなことがあったのか、というのが表現されていました。

 

米軍が戦闘機から原爆投下予告のビラがたくさん撒き散らされます(こんなこともあったんですね)。拾ったら軍に渡すようにと指示されているのですが、物の無い状況なので提出せずにトイレの紙に使われていたのは少し面白かったです。なんだかんだでお上の言うことなんて聞かなかったのが実情なんでしょう。

 

また、終戦を知らせる玉音放送が流れ終わると他人事のような緊張感の無い様子で「終わった?」「結局負けたの?」と言っていました。

学校教育で受けた個人的な終戦のイメージでは国民全員が絶望したり嘘だと信じなかったりしていたと思っていましたが、皆が皆そうではなかったということが伝わってきました(しかし、家族を亡くした主人公や義姉は泣き崩れていました。)

 

最後に、広島で母親をなくした子供と出会います。

物語中盤で主人公は右手で姪っ子と手をつなぎ、時限式爆弾の爆発を受けて姪っ子が亡くなり主人公自身も右腕を失います。

対して出会った子供は反対に母親が左手で子供と手をつないで、母親は右腕が吹き飛び全身がボロボロになってなくなります。

そして子供が右手のない主人公を母親と間違えくっついていくようになり、最後には呉の家へと連れ帰って一緒に暮らすようになります。

 

永遠の0』でも現代の主人公達が祖父が実は違う人で、実は戦時中に特攻して無くなっていたということがあったように、当時は今と違って複雑な環境の家庭が多かったのかもしれないですね。

 

まとめ

当ブログ内の文中に何度も登場していますが、本当に当時の「リアルな様子」が描かれていると感じました。

実際に監督インタビューを見ると何度も広島へ足を運び、当時を知る人たちから話を聞いて製作していると答えています。なのでかなり当時の様子が再現されているのではないでしょうか。

【インタビュー】「この世界の片隅に」片渕須直監督に訊く…「この世界にすずさんの実在感を求めて」 | インサイド

 

映画を見た後に原爆投下のビラについて検索しましたが実物を掲載しているサイトを発見しました。まさに劇中もこんなビラでした。
原爆投下予告ビラ

 

決して重苦しいだけの話ではなく苦しい生活の中でも笑いがあるような、当時の様子を知ることができる数少ない作品でした。

小学生の頃にほたるの墓を学校で見せられた記憶がありますが、ぜひこちらも小学生に見てほしい作品だと思います。

 

 

映画の感想は以上です。

以下、ドラマ版や原作漫画についても少しだけ調べてみました。

 

ドラマ化もされていた

5年前に北川景子さんが主演でドラマ化されているようです。 

終戦記念スペシャルドラマ この世界の片隅に

 

映画の主人公は小さくてのんびりした可愛らしいイメージだったので、北川景子さんがどのように演じていたのか非常に気になります。

また、映画では戦時中の細かな生活の様子を描かれていましたが、ドラマ版では旦那が結婚前に通じていた遊女との話が大きく描かれているようです(映画版ではほとんど描かれていませんでした)。

一体どんな話となっているのか、再放送があればぜひ見てみたいです。

  

原作漫画が発売されている

こうの史代さん原作の同名タイトルで、上・中・下の全三巻で発売されています。

ドラマ版での遊女の話も原作では描かれているため、原作を見れば映画で謎めいていた部分も理解できるかもしれないです。

時間があればまた読んでみたいと思います。

【書評】『「学力」の経済学』の感想・要約。思ったより教育や躾としての読み物だった。

ちょっとした時間つぶしのために本屋で平積みされていた『「学力」の経済学』を読んでみました。

 

表紙に書かれていた

「ゲームは子供に悪影響?」
「ご褒美で釣るのっていけない?」
「教育にはいつ投資すべき?」

という文言に興味を持って購入しましたが、表紙の内容以上に興味深いことが書かれていました。

 

そんなわけで今回は『「学力」の経済学』の感想と要約を書いていきたいと思います。

 

さて、私はこの本は大きく以下の2つについて述べられています。

①各家庭で行う教育について
②政府が行うべき教育政策

 

上記の2点について感じたことを書いていきたいと思います。

 

①各家庭で行う教育について

 Amazonの概要にも書かれているんですが、以下の3つについて論理的な説明があります。

・ゲームは子供に悪影響?
・ご褒美で釣るのはいけない?
・ほめ育てしたほうが良い?

これら全てについて統計を取った上でNOという結論を出していて、その内容を丁寧に述べています。

 

例えば「ご褒美で釣るのはいけない?」については、「お手伝いをしたりテストでいい点を取ればお小遣いをあげる」という教育の是非について書いていますが、「お金」をご褒美として渡しお金の使い方を教えると金融教育にもなると説明しています。

個人的には「お金を渡すのはあんまりよろしくないんじゃ…」と思っていましたが、別の教育につながるというのは意外でした。

 

あと、ほめ育てについては「頭がいいね」といった能力をほめるようなやり方だと伸びないということが検証されていて、むしろ厄介なナルシストが誕生してしまうと書かれていて少し笑ってしまいました。

 

これらの内容はテレビやネット記事などで書かれているカリスマママなどの個人的な「こうするべきだ!」と違い、実際に実験を試みて統計的に得た結果を書いているのでかなり説得力があります。

 

今回紹介されていたのは上記3パターンに加えて、勉強以外の躾などについての数パターンだけでしたが、そのどれもが興味深く読むことができ、もっと多くの検証結果について知りたいと思いました。

 

②政府が行うべき教育政策

子供手当て」や「少人数制学習」はさして効果が出ていないことや、「教員免許」も持っていない人による教育でも大して子供の成績に影響が出ないという結果が海外で出ていることが書かれています。

 

表紙にも書かれている「教育にはいつ投資すべき?」について、小学校に入る前の教育がもっとも大きな効果が出るとの結果が記述されていたのは驚きました。小学生時代の習い事が重要だと思っていただけに意外でした

これが日本にも当てはまるならば、保育園についてもっと力を入れるべきではないでしょうか。
待機児童問題や保育士不足など解決すべき問題はありますが、幼児教育の環境も同時に整えていくべきです。

 

政治家は「なんとなくこうすれば(有権者のウケが)いいだろう」といった政策をとっているようにしばしば感じられます。
そういった政策ではなく、実際に海外の検証結果を元に日本でも効果があるか試み、その結果を見て教育政策を実施すべきだと感じました。

こんなことをすると「子供を実験の道具に使うのか!?」と思われるかもしれませんが、子供たちへはちゃんとフォローするような仕組みがあることが記載されています。また、自分たちよりさらに遠い将来、自分の子供・孫・ひ孫などが豊かに暮らせることを考えると積極的にやっていくべきだと思いました。

  

最後に

ただの経済学の本かと思いきや、教育についての統計結果や生涯年収、政府の教育予算で使ったお金に対する学力向上(費用対効果)について書かれていて驚きました。

 

特に先述したテレビでのカリスマママの一個人の教育論のような読み物ではなく、統計を取った上でこうするべきだという結果を示しているのは非常に新鮮に感じました。こういった検証結果をもっと大々的に広げていくべきではないでしょうか。

「よそはよそ!うちはうち!」と言って面倒なことはやらずに自分のやりたいような教育している親に「こういうやり方が学力向上や生涯年収に良い結果が出ています。さらに持ち家率が上がり、生活保護を受ける率が下がります。」というデータを示せば多少なりとも親は努力するのではないかと思いました。

 

ぜひこの本の続編を作っていただき、もっと多くの結果を広げていただきたいと思いました。

 

不動産投資が生命保険代わりにならない理由

「不動産投資は保険代わりになるんですよ~」という触れ込みは不動産投資の電話勧誘してくる営業マンや、不動産投資の書籍やホームページなどでよく見聞きすると思います。

 

私自身、投資物件をうまくやりくりすれば保険以上の資産を残せると思いますが、営業マンなどが言い放つ「保険代わり」というのは限りなく嘘に近い、いや嘘と言ってもいい内容に感じられます。

 

不動産投資をすること自体は資産運用のひとつとして賛成できますが生命保険代わりとしては全く賛成できません。今回はその理由について書いていきたいと思います。

 

営業マンや書籍などの触れ込み

まず、どのような触れ込みなのかを書いていきます。

①物件を購入して賃貸に出すので基本的にローンの支払いは家賃収入で賄える。

②30年後などにローンを支払いが終わると家賃が丸々収入となり、年金の足しになる。

③売却すれば退職金代わりにもなる。

④また、物件を購入すると団体信用生命保険に加入するので、所有者が亡くなった場合はローンがチャラになる。残された家族は物件を売ってもいいし、そのまま保持し続けて家賃収入を得続けても良い。

 

実際に私も言われたことがありますし、このような触れ込みが多いのではないでしょうか。

しかしこれら全てには裏があり、とてもじゃないですが「保険代わり」とは言えません。

 

 

①ローンが家賃収入で賄えるか?

購入してしばらくは賄えるでしょう。

「月々のローン<家賃」

になり収益もあげることが期待できます。

 

 

しかし、築年数が経てば経つほど家賃は下がっていきます。家賃は下落する一方ですが月々のローンは変わりませんので、いずれは

「月々ローン>家賃」

に逆転します。

 

最初のうちは大した赤字になりませんが30年続くローン返済の中で、どのタイミングで赤字に逆転し、いくらの支出が必要になるかはその時にならないとわかりません。

 

その他にも購入時に仲介手数料などで物件価格の1割程度が費用が発生しますし、住んでいる人が退去すると部屋のクリーニングや新たな入居者の募集で数十万の費用も必要になり、生命保険のように月々固定でお金を支払えばいいものではありません。

 

月々固定で支払い続ける(場合によっては安くなることもある)生命保険とは全く異なり、退去などの費用発生に備えてお金を貯めなくてはならないので余計に家計を圧迫することになります。

 

 

②年金の足しになる

無事に30年間頑張ってローンの支払いを終えて、晴れて家賃収入が丸々自分のものになるときが来るとします。

 

築年数は何十年と老朽化しており家賃は購入当時より大幅に下がります。

修繕積立金も上がっていることでしょう。

 

実際に手元に入ってくるお金はかなり少なくなっているでしょう。

しかも退去が発生すると部屋のクリーニングや次の入居者の募集も必要です。

給湯器やエアコンなど設備も古くなっているため交換する必要も出てくるでしょう。

 

それらの出費を考えると果たして年金の足しになると言えるでしょうか。

 

 

③売却すれば退職金代わり

②で説明した年金の足しにする以外に、ローン完済後に売却すればそのお金が退職金代わりとして入ってくるといった説明も受けることがあります。

しかし30年前後保持し続けた物件にいくらの価値があるかが問題です。

物件検索サイトを利用すると、築30年以上だと500万前後で売却されていることは多々あります。

先述の通り、月々の赤字や退去や入居による一時的な費用の発生を考慮すると、月2万円前後支払い続けて60歳に1000万円払い戻される貯蓄型生命保険の方がよっぽど安定していると言えるでしょう。

 

 

団体信用生命保険でもしもの時も大丈夫

これだけは嘘ではないと言えることかもしれません。

しかし、残された家族が売却するという道を選んだ場合、不動産会社に売却してもらうように申し込みをしたり、売却手数料などが発生したりと何かと負担が発生します。

仮に保持し続ける選択肢を選んだとしても退去後の新規入居者募集など、やることはたくさんあります。

 

最悪、悪徳な不動産に騙されて変な物件を買わされる危険性だってあります。

 

生命保険とはわけが違います。

 

 

まとめ

生命保険代わりというにはあまりにも出費や負担が大きい不動産投資です。

購入当初は黒字でも、いずれは赤字に転落し、不定期に数十万の出費が発生するような不動産投資は生命保険代わりとは言えません。

 

また、不動産投資の運用方法の一つに「築15~20年程度の中古物件を購入し、赤字になるおよそ10年後に売却して再び築15~20年程度の物件を購入…を繰り返す」というやり方があります。

このやり方だと赤字も抑えられますが生命保険代わりというよりは不動産ビジネスと言った方が良いでしょう。

 

生命保険は生命保険、不動産投資は不動産投資と分けて考えるべきだと考えています。

 

生命保険代わりで不動産投資を考えている方は、今回説明させていただいた内容を吟味して再度検討していただければと思います。

 

【不動産投資】購入して分かった築浅中古ワンルームのリスク

1年ほど前に不動産投資を始めて現在中古の区分マンションを2つ所有していてそのうちのひとつが築浅の中古ワンルームです。

 

当時、購入にあたって様々な不動産業者を巡って物件を紹介していただきましたが、どこからもオススメされるのが築浅のワンルームマンションばかりでした。


元々築20年ぐらいのある程度年数の経過した物件を購入する予定でしたが、不動産会社から築浅物件を所持するメリットについて説明を受け、勉強不足だった私は納得してしまい最終的に築浅の物件を購入するに至りました。

 

その後、次の物件購入に向けて勉強していると築浅物件は投資するには危険性が高いことを知り、不動産会社の言っていたメリットは何のメリットでもない、むしろデメリットの元ということを知ってしまいました。

 

今回は私の経験をもとに築浅の中古ワンルームマンション購入の危険性について説明していきたいと思います。

 

説明を受けたメリットについて

築浅物件紹介時、不動産会社から以下のようなメリットの説明を受けました。

・家賃が高く、管理費・修繕積立金が安いので実質利回りが高い

修繕積立金の総額が1000万円以上貯まっているので大規模修繕後も値上がりを抑えられる

・築が浅いので担保価値が高くローンの審査が通りやすい 

 

先述したようにこれらのメリットはほとんどデメリットであることが判明しました。

それそれどういったデメリットだったのかについて説明していきたいと思います。 

 

家賃が高く、管理費・修繕積立金が安いので実質利回りが高い

築浅物件は新築ほどではありませんが家賃が高めに設定されています。しかし物件価値は新築から15年間は下落率が激しく、その後緩やかになります。

(参考:価格下げ止まり、プロもお勧めの鉄板中古物件 | プレジデントオンライン | PRESIDENT Online

 

物件価値同様に家賃も築15年目までは下落率が激しいので退去のたびに家賃がぐんぐん下がっていくことが予測されます。

 

購入当初だけを見るとお得感が高いですが、長期的に考えると築浅物件は投資対象としては向いていないといえます。

 

修繕積立金の総額が1000万円以上、大規模修繕後も値上がりを抑えられる

修繕積立金の総額がかなり貯まっていると、値上げを抑えられることは確かです。

しかし、築浅ということもありこれからどのような修繕を行われるか判断ができません。大規模修繕で予想を大幅に超える修繕が必要になり、月々の積立金が跳ね上がる可能性も捨てきれません。

 

また、築浅物件は積立総額高いと言うのも、新築購入者が修繕積立基金として数十万のお金を支払っているから、総額があるように見えるのです。

 

ある程度築年数が経っていて、修繕履歴や積立総額が安定しているマンションを選ぶのが無難でしょう。

 

築が浅いので担保価値が高くローンの審査が通りやすい

これが最大の問題と私は考えています。

築が浅いために建物の担保価値が高くローン審査が通りやすいのは確かですが、先述したようにマンションは新築から15年目までの間、激しく物件価値が下落して15年後以降の下落率は緩やかになります。

なので、10年後などの売却時に物件価格が下がりすぎて、売却価格だけではローンの残債を支払いきれないという危険性が十分にありえます。

 

私が購入したのは6年目なので仮に10年後の16年目に売却する場合、下落の激しい期間を保有し続けることになります。

 

恐らく10年後は売却価格だけで残債を消すことはできず、追加で現金を支払うことになるだろうと想定しています。 

 

まとめ

これまでをまとめてみると築浅のメリット・デメリットは以下のようになります。 

・家賃は高い(今後どんどん下がる)

修繕積立金が安い(今後上がる可能性もある)

・ローンを組みやすい(残債割れの危険性が高い) 

 

さらにこのような物件は以下の理由から不動産会社としても売りやすいのでしょう。

・築浅なので築古より値段が高く、仲介手数料を多くとれる。

・ローン審査が通りやすいので、審査が通らず白紙になりにくい。

キャッシュフローが出るとアピールしやすい。

 

不動産会社は売りやすいからと強く勧めてくることもありますが、将来的な危険性についてはあまり話してくれないのが実情です。

 

こういったリスクを知った上で物件選びを進めていければと思います。