自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

不動産投資(区分マンション中古ワンルーム)の失敗談

特に悪徳不動産にだまされて毎月大赤字で首が回らないというまでの状況でないんですが、自分なりに頑張って不動産投資について勉強したのにも関わらず、最後の決断が浅はかで失敗した出来事をブログに書きたいと思います。

 

というか、知り合いにも言えないようなことなのでぜひブログで読んでください!という気分です(笑)

 

 

[今回行った不動産投資について]
簡単に説明すると中古でワンルームマンションの一室を購入し、賃貸に出して利益を得るという手法です。
例を挙げると1000万円のマンションをローンを組んで購入し…

・賃貸に出して家賃収入:6万円(収入)
・月々のローン返済:-4.5万円(支出)
・組合管理費などの支払い:-1万円(支出)

といった具合で収入-支出の残金0.5万円が月々の実際の収入となってきます。

 

ちなみに家賃は退去して次の人が借りるタイミングで値下がりするので10年や15年も経つと、家賃収入よりもローンの返済と管理費の支出の方が高くなってどんどん赤字に近づいていきます。

 

なので赤字になってしまう前に売却します。


ローンの残債を完済できる価格で売却しますが、地価が上がっていればより高値で売却益を得ることができます。

逆に地価が大幅に下落していたら赤字になりますので都心など値下がりしにくい人気の地域を狙います。


というのを不動産投資関係の本を何冊も読んで知識を身につけ「よっしゃやるぞ」となりました。

 

 

[今回の失敗は?]
今回は中古で購入したものの比較的相場より高値でした。
しかし以下のような利点を不動産営業から教えてもらい、今回は購入に踏み切りました。

①駅から近い(借り手がつきやすい)
②再開発が行われている(地価の下落が抑えられる)
③さらに別の鉄道の新駅が通るようにな(地価の下落が抑えられる)
④借りている相手が会社で社宅として利用しているので退去などがそう起きない(家賃の値下がりが抑えられる)
⑤家賃からローンや各種費用を差し引いて残る収入が、他の投資物件の倍近い(各種費用が他物件より安いから)。

 

まあ⑤の時点で怪しいことに気付くべきでした。ハイ。

 

なんでも市場に出回る前に不動産会社が取り押さえた物件で、本当は常連の金持ちさんに取引を持ちかけていたが、ローン審査が通らなかったとかで私に紹介されました。

 

もうこの時点でおかしいって気付けよって感じですが、素人なりにリスクを考えたりして大丈夫だろうと判断し、購入に至りました。

 

 

そんなわけで購入して数ヶ月。

毎月口座には家賃が振り込まれ小遣いレベルとはいえ、お金が手元に入ってくることになりました。

 

ぶっちゃけ不労所得っていいですね。数千円レベルとはいえニヤニヤしました。

 

 

そんなある日のことです。

 

不動産会社「あ、もしもし、きいさん?借主の会社が退去したいと連絡入りました。」

私「え、社宅やめるんですか?」

不動産会社「みたいですね~。長く使ってもらってたんですが残念です。」

 

というわけで④で書いた「長く使ってもらえる」というのがあっさりなくなりました。

 

というか私が購入するまで「長く使ってもらっていた」みたいです。

 

 

/(^o^)\ナンテコッタイ

 

 

運が悪く、新築の頃から借りてもらっていたので周辺の同じようなスペックのマンションと比べて高めの家賃だったみたいです。

と言うわけで退去後、家賃を想像以上に下げて賃貸募集を出さないといけなくなりました。

 

不動産会社「不幸中の幸いというか、それほど家賃相場は下がっていないので3千円ダウンでいいでしょう」

私「はい。(まあ3千円ダウンならポケットにはまだまだお金が入ってくるし大丈夫・・・!)」

 

こうして賃貸の募集を始めました。

 

・・・

 

2ヶ月間たっても音沙汰なしでしたorz

 

不動産会社からは2,3週間程度で決まると言っていたのにも関わらず全然決まりません。

しかもその間、ローンの支払いは家賃が入ってこないので自腹を切らないといけません。

さすがにこれ以上自腹を切り続けるのが怖くなってマンションのある駅前のア○マンショップなどの不動産屋に周辺相場の聞き込みをしてみました。

 

ア○マン「いや、これ家賃高すぎっすよ」

私「え、これぐらいでいけるって担当の不動産屋が言ってたんですが・・・」

ア○マン「いやぁ…あなたのマンション近くに新築マンションが建ったんですよ」

ア○マン「でね。そこの家賃があなたの出してる家賃+3千円なの。」

私「おぉ…あんまり変わらないですね…」

ア○マン「それでも空室が出まくりなんです。半分以上空室なんですわ」

私「えええええ!!!??」

ア○マン「あなたのマンションならさらに4千円ぐらい下げないとだめかな?」

私「マジですか(ってことは合計7千円ダウン!?)」

 

もう衝撃でした。

 

快速が止まり、何人かの知り合いが一人暮らしで住んでいた地域だったのでそれなりに人気があるかと思っていました。

ですが、実際の聞き込みをしてみるとあまり人気の無いエリアだったのです。

再開発や新駅開通も地価が上がったりするかもしれないけど、何も変わらない可能性だってあるとのことです。

 

すぐに不動産会社に連絡して徐々に値下げをしつつ手ごたえを探るスタイルに変更しました。

 

 

ですが、結局借り手がなかなか見つからずア○マンが提示した価格(7千円ダウン)でようやく入居者が決まりました。

 

一応7千円ダウンの家賃でローンや諸費用を差し引いても黒字にはなりますが、諸費用は数年ごとに値上がりするので、そう遠くない未来に赤字化は確定です。

 

もともと赤字化するのが10~15年後ぐらいを見越していましたが、現状では恐らく3~5年後には赤字になるだろうと思います。

 

 

それにしても本当にショックでした。赤字にならなかったのがまだ良かった方ですが、沢山勉強して購入する際にも複数の不動産会社から話を聞き、ここにするぞ!って決めたのにこんな結果とは…

 

今回の失敗は以下の3点だと思います。

・社宅だから長く使ってもらえるという思い込み
・周辺の再開発・新駅開通で家賃下落が抑えられるという思い込み
・周辺の賃貸不動産から「相場」や「近隣マンションの空室状況」の聞き込み不足

 

どれも初心者だから見落とした、と言うわけではない失敗なのが非常に悔やまれます。特に上二つは不動産投資書籍などでもオススメとしてかかれており、それを信じ込んでしまった(周辺の聞き込みを怠った)ところが痛かったです。

 

 

そんなわけでスタートダッシュを決めたと思ってはじめた不動産投資は早々にコケてしまいました(笑)

 

ただ諦めるつもりはありません。

 

1件失敗したからといって諦めるのではなく、何件も購入して実際に不動産投資というものが美味しいか、美味しくないかこの目で体験してみようと思います(もちろん家計に影響が出ない範囲でやりくりしていきます)。

 

株と一緒ですね。1つの会社の株だけ購入するのではなく、複数購入してトータルの成績を見ていくのが投資のやり方なので、むしろこの失敗を糧に次は固い物件を選んでいこうと思います。