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自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【不動産投資】表面利回りと実質利回りについて

不動産投資・投信など

不動産投資において最も頻繁に使われるといっていい「表面利回り」と「実質利回り」について説明します。

 

「表面利回り」

購入した物件価格に対して家賃収益の割合を表します。

計算方法は『家賃(年間)÷物件価格×100』です。

 

例えば以下の2物件が存在したとします。

A物件:1000万円、家賃6万円
B物件:800万円、家賃5万円

 

この場合、家賃を見ただけではA物件の方が収益が良く見えますが、表面利回りを計算すると以下のようになります。

 

A物件:
( (6万円×12ヶ月))÷1000万円)×100=表面利回り7.2%

B物件:
( (5万円×12ヶ月))÷800万円)×100=表面利回り7.5%

 

家賃はA物件の方が高いと言いましたが、表面利回りではB物件の方が高くなります。
なので、B物件の方が 「投資効率の良い」物件となります。

 

「実質利回り」とは

先ほどは単純に家賃に物件価格を割りました。
しかし、不動産を所有していると、マンション管理費・修繕積立金などの諸費用が毎月かかってきます。ちなみに諸費用の金額はマンションによって異なります。

家賃からこれら諸費用を省いた、実際の利率を求めた値が実質利回りとなります。

計算方法は『(家賃-諸費用)の年間額÷物件価格×100』です。

 

 

先ほどのA物件、B物件それぞれにかかる諸費用が以下の場合で計算してみましょう。

A物件:1000万円、家賃6万円、諸費用0.5万円
B物件:800万円、家賃5万円、諸費用1万円

 

A物件:
(((6万円-0.5万円)×12ヶ月))÷1000万円)×100=表面利回り6.6%

B物件:
(((5万円-1万円)×12ヶ月))÷800万円)×100=表面利回り6.0%

 

A物件の方が実質利回りが高くなりました。

表面利回りはB物件の方が高くなりますが、実質利回りではA物件の方が高くなります。

 

表面だけを見るとB物件の方が効率がよかったのですが、諸費用を考慮すると実はA物件の方が効率が良いということになります。

 

 

「表面利回り」で足切りの基準として利用する

これまでの説明だと「表面利回り」は不要に思えてくるでしょう。

しかし不動産投資サイトの物件検索などでは表面利回りを表記し、絞込条件でも「表面利回り□%以上」といった形で実質利回りではなく表面利回りを使用しています。

 

例えば表面利回り4%の物件だと実質利回りはもっと低くなり明らかに効率がよくありませんので、そういった物件は最初から投資対象外として検索時に省く、足切りの基準として利用できます。

 

表面利回り7%以上と足切りをした上で「表面利回り10%」や「表面利回り7%」といった物件を比較し、実質利回りを計算してどの物件が良いかひとつひとつ選別していくのが不動産投資のやり方です。

 

 

「実質利回り」にも注意!

実質利回りを見ると諸費用まで差し引いているので、よりリアルな数値のように思えてきます。

しかし、マンションは築年数が経過すると価値が下がっていき、退去があった場合に次の入居者を募集するタイミングで家賃を下げる必要があります(再開発や新駅開通で上がることもありますが、基本的に下がると考えてください)。

他にもマンション修繕積立金は数年おきに値上がりしていくため

「家賃は下落」

「諸費用は上昇」

していき、利回りはどんどん悪くなっていきます。

 

実質利回りは購入したタイミングでの利回なので、数年後の家賃や諸費用の変動による想定ができず、長期的には役に立たない指標となります。

 

ただし表面利回り同様、購入タイミングで明らかに実質利回りの低い物件は購入対象外となりますので、こちらも足切りの基準としては有効な指標です。

 

また、家賃の下落率などを想定した長期的に保持した場合のシミュレーションを行う手法もありますので、近いうちに記事にしていきたいと思います。

 

 

「表面利回り」「実質利回り」については以上です。

いずれも欠点はありますが物件を購入するにあたって足切りの基準にするなど、使い方次第では有効な指標となります。

 

 

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