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自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【マンション購入】修繕積立金の値上がりにに注意!

住居用でも不動産投資用でもマンションを購入するとローン以外に管理費(共益費)と修繕積立金が諸費用として発生します。

 

今回は私がマンションを購入した経験をもとに修繕積立金について、注意してもらいたいことを書いていきたいと思います。

 

まず、修繕積立金とは?

簡単にいうと、外壁が剥がれ落ちたりエレベーターの故障、最上階の雨漏り対策などの修繕に必要な費用です。
ちなみに管理費(共益費)はマンションの管理人や清掃員に支払われる賃金など、修理とは別にかかるランニングコストになります。

 

もちろん一戸建ての場合は修繕積立金も管理費も存在しません(その代わり雨漏りなどの修理に備えて貯金しておかなくてはいけません)。

 


修繕積立金には適正額が存在する

国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示していて、マンションの延床面積(マンションの総面積です)、所有している部屋の床面積によって適正な修繕積立金を算出できるようになっています。

以下は計算方法の抜粋です。

f:id:kee29:20161203162745p:plain

ここで提示されている範囲内に収まる修繕積立金のマンションは比較的運用が信頼できるといえるでしょう。

 

例として私の所有しているマンションの場合で計算してみます

「14階建、延床面積が2,204.46㎡」ですので、この場合、15階未満で5000㎡未満の行を参照します。

平均が「218/㎡・月」になり、これに自分が所有している部屋の床面積を掛けます。

私が持っている部屋の床面積は21.26㎡になりますので

 

218/㎡・月×21.26㎡=4634.68円

 

およそ4635円の修繕積立金が適正価格となります。

 

また、「事例の 3分の2が包含される幅」というのは「大体この範囲に収まっていれば適正です。」ということになります。

ですので、私のマンションの場合では以下のようになります。

165/㎡・月×21.26㎡=3507.9円

250/㎡・月×21.26㎡=5315円

 

平均が4635円で、3508~5315円以内におさまっていれば適正範囲内というわけです。

ちなみに私が現在支払っている修繕積立金額は月1160円ですので、大幅に適正額を下回っています。

近い将来、値上がりする可能性が高いといえるでしょう。

 

 

新築は安めに設定されている

新築の場合は修繕積立基金という数十万円程度のまとまったお金を別途支払います。そのため積立金額がある程度貯まっている状態になるので安く設定されています。

また、新築を検討している人に「このマンションは修繕積立金が安くてお得です」というアピールにもなる売主側の戦略でもあります。

 

問題は10~15年後に起こる第1回目の大規模修繕の後です。


管理組合が次回の大規模修繕に必要な金額を推定し、これまでの修繕積立金額では費用不足に陥る…となると修繕積立金が値上がりしてしまいます。

ちなみに中古マンションの修繕積立金を見ていただくと大抵新築より高い値段になっているかと思います。

多くのマンションは新築の頃より修繕積立金は値上がりしているのです。

 

基本的に修繕積立金は値上がりするものだと考えておいた方がよいでしょう。

 

 

どれぐらい値上がりするか予想できるか?

これは新築と中古によって判断が異なってきます。

 

新築の場合

適正額に近い修繕積立金額だと大規模修繕後も積立金が残り、積立額の安いマンションより値上がりが抑えられる可能性があると考えられます。


しかし適正額だったとしても、購入したマンションが運悪く欠陥スレスレの建築をされていた場合、値段が跳ね上がる可能性も考えられます。

こればかりはなかなか予想がつくものではありません。 


中古物件の場合

適正額の範囲内かどうかを確認するのはもちろんですが、新築と違いこれまでの運用実績を確認することができるので、積立額が適正に運用されているか確認することができます。

 

例えば以下のような物件はどこかのタイミングで修繕積立金がはね上がる可能性があるので要注意です。

・大規模修繕以外の修繕回数が多すぎる。

・大規模修繕から10年前後経過しているにも関わらず積立金額が貯まっていない。

 

 

一時金を徴収するパターンもある

修繕積立金の増額を行わずに大規模修繕前などに一時金として数十万円のお金を徴収するパターンも存在します。

値上がりがないと安心していると一時金を徴収するなんて話になるかもしれません。

 

 

まとめ

月々支払う修繕積立金の額が安いからといって手を出すと後で想像していないほどに値段が上がる可能性があります。

安易に「安ければよい」という考えに走ってはいけませんね。

 

自分が住むためのマンションを購入する場合はある程度積立額の値上がりを想定した上で、月々の支払いに無理が出ないようにローンを組む必要があります。

また、値上がりが起きない場合は一時金が発生する可能性も考慮に入れてある程度まとまったお金を準備しておく方が良いでしょう。

 

 

不動産投資の場合は修繕積立金の値上がりは月々の収支にダイレクトに響くので要注意です。

築が浅い一度も大規模修繕を行っていないマンションだと値上がりの可能性が高いので、ある程度築年数が経過していてしっかりと積立されている、修繕積立金が適正範囲内の物件を選ぶことでリスクを抑えることができるでしょう。

 

 

以上です。

 

私が購入したマンションは中古でしたが、修繕積立金が安くて積立額がある程度貯まっているので、そこまでリスクは高くないだろうと購入しました。

ですが後から適正額が存在することを知り、もう少し勉強していればと後悔しています。

立地や物件自体に不満はありませんが、今後の値上がりで家計に影響が出ないように準備していきたいと思っています。

 

 

内容に誤りなどがあればご指摘お願いします。