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自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【不動産投資】レバレッジ効果について分かりやすくまとめてみた

不動産投資・投信など

不動産投資においてよく耳にするのがレバレッジ効果です。

 

FXなどでもレバレッジをかけて10倍の価格で取引して凄まじく勝った・負けたと言う話をよく聞きますが、単純に扱える金額が数倍になるFXと違い、不動産投資は少しだけ考え方が複雑です。

 

不動産投資のレバレッジとはローンを組むことで有効になってきます。

 

「不動産を購入するときにローンを組むことで投資効率を上げる」といったことはよく書籍などで説明されていますが、実際に例を挙げながら説明していきたいと思います。

 

ここでは「物件価格1000万円、家賃月6万円(年間72万円)」の不動産を購入した場合で話を進めていきます。


レバレッジを効かさなかった場合

まず、レバレッジを効かさなかった場合について説明します。

ローンを組まずに現金で購入した場合が「レバレッジを効かさない投資」となります。
この場合、表面利回りは以下の計算の通り、7.2%となります。

"72万円÷1000万円×100=7.2%"


イニシャルコストやランニングコストなど諸費用について一切考えなければ、単純に1000万円を投資して年間72万円の利益をあげたことになります。

 

レバレッジを効かせた場合

次にローンを組んで購入した「レバレッジを効かせた投資」について説明します。
100万円を頭金として投入し、900万円を金融機関から借り入れます。
金利3%、30年ローンを組んだとします。


月々のローン返済額が約3.8万円となり、年間返済額は45.6万円になります。

年間家賃収入が72万円となるので、手元に残るのは以下の通りおよそ26.4万円となります。
"72万円-45万円=26.4万円"

 

100万円を投資したのに対して26.4万円の利益を得たことになりますので、利回りは26.4%となり、1000万円現金で購入するより3倍以上の利回りを得ることになります。


レバレッジ効果は不動産投資ならではの強みといっていいでしょう。

 

デメリットについて

もちろんレバレッジにはデメリットも存在します。
例えば家賃が月5万円(年間60万円)に下落、金利4%に上昇した場合を考えて見ます。

レバレッジを効かせていない(現金購入)の場合、利回りは以下の通り6%になります。

"60万円÷1000万円×100=6%"


レバレッジを効かせている(ローン購入)の場合は、月々の返済が4.2万円に上昇して年間返済額が50.4万円になり、手元に残るのは以下のように9.6万円になります。

"60万円-50.4万円=9.6万円"

 

この場合の利回りは以下の通り9.6%となり、レバレッジ効果が大きくダウンしてしまいます。

"9.6万円÷100万円×100=9.6%"

 

ここまで見ると「まだ現金での購入より利回り高いじゃん」と思われるかもしれませんが、管理費や修繕積立金などのコストについて一切考慮されていません。

ここで管理費・修繕積立金が月1万発生する場合、年間は12万円の費用が発生することになります。

 

レバレッジを効かさなかった場合は年間の収益が60万円なので12万円支払ったとしても48万円が残ります。

しかし、効かせていた場合の年間収益は9.6万円なので-2.4万円と赤字になってしまいます。


レバレッジを効かせることがメリットばかりではないというわけです。

 

まとめ

レバレッジを効かせるのは有効な手段ではある一方、リスクも存在することがご理解いただけたかと思います。

 

不動産投資を勧める本やセミナーではレバレッジをかけることの有効性のみを説明してデメリットについてはほとんど説明されないことが多々あります。そういった業者は不動産投資のいいところばかりを説明して買わせようとしてくるかもしれないので、注意が必要です。


有効な手段ではある反面、リスクを考慮に入れた上でそれでもなお収益が出るような物件を選ぶことが重要だといえるでしょう。

 

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