自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【不動産投資】ローンの繰り上げ返済の効果について計算してみた

資産運用関連のニュースをチェックしていると「実は住宅ローンの繰り上げ返済は投資効率が良い」といった記事を度々見かけます。

 

そこでふと「住宅ローンで効率が良いんだったら不動産投資ローンでも効果があるのでは…?」と、考えが頭をよぎり、実際に計算してみました。

 

今回はローンのシミュレーションを行い、繰り上げ返済することによってキャシュフローや出口の時点での残債がどこまで変わるのか調べてみました。


今回は以下の設定で話を進めていきます。

物件価格1000万円
家賃6万円(年間72万円)

 

融資額1000万円(フルローン)
金利2%
返済期間30年

 

シミュレーションするのは下記3パターンです
・繰り上げ返済しない場合
・繰り上げ返済する場合(期間短縮型)
・繰り上げ返済する場合(返済額軽減型)

 

出口として10年後に800万円で売却します。

繰り上げ返済するタイミングは、運用開始2年後に100万円を返済します。

 


繰り上げ返済しなかった場合

まずは繰り上げ返済しなかった場合を試算してみます。

 

①10年間の家賃収益

月々のローン返済額は36,961円です。
諸費用を考慮しなければキャシュフローは

 

家賃60,000円-ローン36,961円=23,039円

 

となり年間276,468円になり、10年間で2,764,680円の収入となります。

 

②売却益

次に売却時の話になりますが、10年後のローン残債は7,331,219円になります。
売却価格800万円なので売却益は

 

8,000,000円-7,331,219円=668,781円

 

となります。

 

③家賃収入と売却益の合計

月々のキャッシュフローの合計が2,764,680円、売却益が668,781円となるので総合の利益は3,433,461円になります。

 

繰り上げ返済する場合(期間短縮型)

続いて期間短縮型の繰り上げ返済を行った場合を試算してみましょう。

期間短縮型とは月々の返済額はそのままですがローンの完済するのが早くなるタイプの返済方法です。

 

①10年間の家賃収益

返済額は繰り上げ返済しなかった場合と変わらないので10年間の収入は2,764,680円です。

 

②売却益

10年後の売却時はというとローンの残債が6,159,818円です。

売却益は

 

8,000,000円-6,159,818円=1,840,182円

 

になります。

 

③家賃収入と売却益の合計

家賃収入2,764,680円と売却益1,840,182円を足すと4,604,862円になります。

上記の4,604,862円から繰り上げ返済した100万円を差し引いた3,604,862円がトータルの収入となります。

 

繰り上げ返済する場合(返済額軽減型)

最後に返済額軽減型の繰り上げ返済を見ていきたいと思います。

返済額軽減型の場合は、繰り上げ返済後に月々のローン返済額が軽減されますので、少し計算が複雑になります。

 

①10年間の家賃収益

 

まず、繰り上げ返済する前の2年間のキャッシュフローは繰り上げなかった時と同じ年間276,468円、2年で552,936円の収益になります。

 

繰り上げた後の8年間は、月々の返済額が33,072円となりキャシュフローは

 

家賃60,000円-ローン33,072円=26,928円

 

となり年間323,136円、8年で2,585,088円の収入となります。


繰り上げ前2年間の収益552,936円に繰り上げ後8年間の2,585,088円を足し、合計3,138,024円の収益となります。

 

②売却益
続いて売却時のローン残債は6,559,764円となり、売却益は

 

8,000,000円-6,559,764円=1,440,236円

 

になります。

上記キャシュフローと売却益の合計は4,578,260円になり、繰り上げ返済した100万円を差し引くと3,578,260円の収益をあげたことになります。


まとめ

それぞれをの総収入は以下の通りとなります。

繰り上げ返済しなかった場合
3,433,461円

 

繰り上げ返済した場合(期間短縮型)
3,604,862円

 

繰り上げ返済した場合(返済額軽減型)
3,578,260円

 

期間短縮型の場合は繰り上げ返済することによって約17万円の収益をより得られることになる一方で、返済額軽減型は14万円の収益です。

 

月々のキャッシュフローが増えるので返済額軽減型の方が投資として効果がありそうに感じましたが、実際に計算してみると期間短縮型の方が効果的ということが判明しました。

 

 

もちろん今回はあくまで一例ですので、所持している物件やローンの金利、返済期間や出口のタイミングによっては効果が変わってくる可能性もあります。

 

もし不動産投資でローンの繰り上げ返済を行う場合は、出口を含めてトータルでいくら収益を得ることができるかしっかりと計算する必要があるでしょう。

 

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