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自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【不動産投資】ローンの繰り上げ返済とそれ以外の運用方法を検討してみた

不動産投資・投信など

先日ローンの繰り上げ返済によってどれだけ利益が増幅するかというブログを書きました。 

kee29.hateblo.jp

 


上記の記事では10年間不動産を保持していて、購入2年後に100万円の繰り上げ返済を行い、それから8年後に売却するというシミュレーションを行いました。

その結果、繰り上げることで約17万円の利益を得られると試算できました。

 

しかし、そもそも不動産投資において繰り上げ返済が必要なのか、繰り上げ後の8年間で他の運用を行った方がメリットがあるのではという疑問があります。

 

例えば以下のような運用方法が考えられます。

投資信託に預ける
・次の物件を購入する資金にする
・銀行などに現金保有しておく


今回はこの3パターンで運用した場合、繰り上げ返済と比較してどのようなメリット・デメリットがあるのか考えてみます。


投資信託に預ける

国内株式、国内債券、海外株式、海外債券に4等分して投資信託に預けて10年後に現金化するとシミュレーションした場合、10年後には119.5万円になる可能性がもっとも高いという結果になりました。

(長期投資予想/アセットアロケーション分析 ~ 投資信託のガイド|ファンドの海)

期待リターン:3.57% リスク:9.61%
元本:100万円 総投資額:0万円 期間:8年
(期待値:132.4 標準偏差:35.3 中央値:128.0 最頻値:119.5)

by 長期投資予想/アセットアロケーション分析

 

繰り上げ返済を行うより多くの利益を得ることがで期待きますが、10年後に株価が下落して底をついていたら100万円を下回る可能性もあります。

 

次の物件を購入する資金にする

不動産投資サイトなどで「繰り上げるぐらいなら新たなる物件を購入した方が良い」との記事を見たことがあります。

確かに物件ひとつに資金を投入し続けるよりはリスクヘッジにもなりますので、新たに物件を購入するのもありといえるでしょう。

 

しかしこちらも投資信託同様、状況によっては実質的な資産の目減りが発生するかもしれません。

 

 

  • いざという時のために現金保有しておく

例えば退去が発生した際に予想以上に部屋が汚れていてリフォームに費用がかかってしまったなどの問題解決のために現金で保有していくのも選択肢のひとつです。

 

繰り上げ返済すると売却時に残債割れを起こす可能性を下げることができますが、現金保有の場合でも売却時に残債割れした際に支払うことができます。

先述した退去後のリフォーム費用を含め、いざというときのために使えるお金はあるに越したことはないでしょう。

 

 

まとめ

繰上げ返済した場合は17万円、投資信託をした場合の期待できる価格は19.5万円、新たなる物件についてはその物件によりけり、現金では銀行の金利が期待できるといったところでしょうか。

 

物件購入に成功し、これからも投資に多くのお金を回せる方は、いざというときのためのお金を残しつつも新しい物件を購入したり、投資信託で資金を増やしていくのが良いといえるでしょう。

逆に物件の購入に失敗したと感じた場合は現金保有や繰上げ返済で出口に備えるのが得策と考えられます。

 

投資手法や現在保有している資産状況によって判断は異なってきますが、今回紹介した方法なども検討していただければと思います。

 

 

終わりに

不動産投資は購入する際の利回りなどを重要視して不動産会社もそのような紹介をしてきます。しかし保有している期間と売却時が一番重要だと思います。

購入時は一定の資金があれば可能ですが、保有中の急な出費や売却時に地価が下がり想像以上の損失を被る可能性を考えて想定する必要があります。

 

「こんな物件を購入すればいい!」といった導入書はよく販売されていますが購入後についての書籍はあまり見かけません。以下の本はまだ読んでいませんが、購入後の失敗例や出口を中心に書かれているので近いうちに購入してさらなる知識を蓄えようと考えています。

 

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