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自分自身への知恵袋

日々のことやこれまでの経験で得た役立つこと(?)、その他どうでもいいことなど色々書いていこうと思います。不動産投資についても経験談など書いていきます。

【不動産投資】レバレッジ効果は嘘?ローンを組まない少額投資をシミュレーションしてみた

不動産投資といえばローンを組み、レバレッジ効果を期待して投資信託など他の資産運用より有利に利益を上げていく。そんなイメージを抱いている方もいるのではないのでしょうか。実際、自分もそう考えています。

 

さて、先日ですが格安の100~500万円程度で築20年以上のマンションばかりが掲載されている広告が不動産業者より送られてきました。

普段はスルーするところですが、同じ自己資金でローンを組んで物件を購入する場合と、ローンを組まずに安価の物件を現金購入する場合とで、どこまで差が出るのか気になりました。

 

そんなわけで今回はローンを組まずに少額投資をしてみた場合とローンを組んだ場合とで比較シミュレーションしてみたいと思います。

 

 

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12/29追記:

同じ物件でローンを組んだ場合と組まなかった場合の比較でなければ意味がないとの指摘を受けました。
しかし今回は「自己資金300万」を持っている人が自己資金以上のローンを組んだ投資を行うか、現金購入での投資を行うかの比較を行っています。
実際の不動産業者の営業でも「違う物件AとBでローンを組むか、現金購入か」の比較を行い「ローンを組んだほうが有利!これがレバレッジ効果だ!」という結果を見せてくる会社に何社か出会ったこともあります。
それに対して「本当にそうかな?自分でも実際に売られている物件を使ってシミュレーションしてみよう!」というのが今回の記事です。
その点を踏まえた上で今回の記事を読んでいただければと思います。
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ちなみに金額や諸費用は検索サイトや広告で見かけた物件を参考にしています。

 

下記の内容でシミュレーションを行います。

 

保有期間:10年2ヶ月

・購入して5年経過後に退去が発生

・空室期間が2ヶ月発生

・その後5年間所持して売却

 

後半5年の家賃は購入時より1割減するものと想定します。

売却価格は購入時の8割で売れるものとします。

 

[ローンを組む場合の物件]

物件価格:1000万円

家賃:月6万円(年間72万)

管理費、修繕積立金、管理委託料:1万円

固定資産税:4万円

月々のローン:約3.35万円(年間40.2万円)

 

仲介手数料を1割、ローンの頭金に1割投入しています。

初期費用として200万円かかったことになります。

 

[ローンを組まない場合(現金購入)の物件]

物件価格:250万

家賃:2.5万

管理費、修繕積立金、管理委託料:1万円

固定資産税:2万円

 

仲介手数料1割として275万円が初期費用となります。

 

ローンを組んだ場合の初期費用は200万円。

ローンを組まなかった場合の初期費用は275万円になります。

 

購入してから5年間のキャッシュフロー

[ローンを組んだ場合]

家賃収入:72万円

管理費、修繕積立金、管理委託料:12万

固定資産税:4万円

ローン返済:40.2万円

 

年間キャッシュフロー15.8万円

5年間で79万円になります。

 

 

[ローンを組まなかった場合]

家賃収入:30万

管理費、修繕積立金、管理委託料12万

固定資産税2万円

ローン返済なし

 

キャッシュフロー16万円

5年間で80万円になります。

 

この時点ではローンを組まない方が若干利益が出ています。

しかし初期費用について、

ローンを組んだ場合は200万円

ローンを組んでいない場合は275万円

と、なっているので組んだ場合の方が投資効率が高い状況と言えるでしょう。

 

続いて退去が発生します。

 

退去による諸経費

空室期間は2ヶ月。家賃は1割減となります。

敷金礼金は0として、クリーニング代や広告費などの諸経費としおよそ家賃3ヶ月分の費用が発生すると仮定します。

 

[ローンを組んだ場合]

家賃は6万円から5.4万円に。

諸経費は16.2万円

空室期間2ヶ月のローン返済が6.7万円

合計で22.9万円の費用が掛かってきます。

 

前半の5年間で得た収入58万円から22.9万円とを差し引いて、56.1万円が手元に残ります

 

家賃が入ってこなくてもローンを支払わなくてはいけないなんて…胃が痛くなりますね… 

 

[ローンを組まなかった場合]

家賃は2.5万円から2.25万円に。

諸経費は6.75万円

 

前半の5年間で得た収入80万から6.75万円を差し引いて、73.25万円が手元に残ります

 

 

少しだけローンを組んだ場合の雲行きが怪しくなってきました…

 

次は後半5年間のキャッシュフローを計算していきます。

 

後半5年のキャッシュフロー 

[ローンを組んだ場合]

家賃収入64.8万円

管理費、修繕積立金、管理委託料12万

固定資産税4万円

ローン返済40.2万円

 

キャッシュフロー8.6万円

5年間で43万円になります。

 

これまでの収益34.4万円に43万円を足すと約10年で77.4万円の収入になります。

 

[ローンを組まなかった場合]

家賃収入27万円

管理費、修繕積立金、管理委託料12万

固定資産税2万円

ローン返済:なし

 

キャッシュフロー13万円

 5年間で65万円になります

 

これまでの収益73.25万円に65万円を足すと約10年で138.25万円の収入になります。

 

 

なんと50万以上の差が出てきました(正直、私もこの記事を書きながら初めて試算しているので驚いています)。

 

 

売却益

最後に売却して得た利益を追加し、これまでのトータルを計算してみましょう。

 

[ローンを組んだ場合]

売却価格:800万円

ローン残債:約654万円

手元には146万円が残ります。

 

146万円にこれまでの収入77.4万円を加えて、最終的に223.4万円の収益をあげることができました。

 

初期費用に200万円投入しているので23.4万円の黒字です。

利益率は11.7%です。

 

[ローンを組まなかった場合]

売却価格:200万円

ローンはないので丸々入ってきます。 

 

これまでの収益138.25万円+200万円なのでトータルの収入は338.25万円になります。

 

初期費用として275万円投入しているので63.25万円の黒字になります。

利益率は23%です。

 

所感

ローンを組まない方が倍以上の利益率となる結果となってしまいました。

レバレッジ効果とは一体…と正直驚いています。

 

今回のシミュレーションで、退去後の入居者募集にかかる諸費用が小額物件の場合は大きく抑えられるということが分かりました。

収益だけでなく諸費用についてもレバレッジ効果が出てしまうということでしょうか…。

 

尚、今回は売却手数料などを考慮していないため、ローンを組んだ場合は物件価格が高い分だけ高額になり、収入がさらに減額されると想定されます。

それに対して、少額の物件は築古だったり立地がよろしくなかったりと安いなりの理由が存在し、空室期間の長期化や売却時になかなか売れないという危険性も存在します。 

 

 

「ローンを組んだ方がレバレッジ効果が期待できる」という言葉は書籍やネット上の記事、不動産業者からもよく言われていますが、その理由だけでローンを組むのは危険ということが理解ました。

不動産業者によっては金融機関と手を組んで物件の融資を勧めてくることが考えられます。

口が達者な業者の営業トークに乗せられないように自分自身でシミュレーションを立てて検討しないと、非常にリスクの高い買い物をしてしまうことになるかもしれません。

 

今回のシミュレーションはひとつの事例ですので、物件や融資の内容によってはローンを組む方が大きい収益をあげることが可能となる場合もあり得ます。

いずれにしても物件購入時には、複数の物件についての出口まで想定した計画を立て比較検討する必要があるといえるでしょう。

 

以上読んでいただきありがとうございます。 

 

 

てか僕のローン組んで購入した物件、大丈夫かな…

 

 

 

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