不動産投資が生命保険代わりにならない理由
「不動産投資は保険代わりになるんですよ～」という触れ込みは不動産投資の電話勧誘してくる営業マンや、不動産投資の書籍やホームページなどでよく見聞きすると思います。
私自身、投資物件をうまくやりくりすれば保険以上の資産を残せると思いますが、営業マンなどが言い放つ「保険代わり」というのは限りなく嘘に近い、いや嘘と言ってもいい内容に感じられます。
不動産投資をすること自体は資産運用のひとつとして賛成できますが生命保険代わりとしては全く賛成できません。今回はその理由について書いていきたいと思います。
営業マンや書籍などの触れ込み
まず、どのような触れ込みなのかを書いていきます。
①物件を購入して賃貸に出すので基本的にローンの支払いは家賃収入で賄える。
②30年後などにローンを支払いが終わると家賃が丸々収入となり、年金の足しになる。
③売却すれば退職金代わりにもなる。
④また、物件を購入すると団体信用生命保険に加入するので、所有者が亡くなった場合はローンがチャラになる。残された家族は物件を売ってもいいし、そのまま保持し続けて家賃収入を得続けても良い。
実際に私も言われたことがありますし、このような触れ込みが多いのではないでしょうか。
しかしこれら全てには裏があり、とてもじゃないですが「保険代わり」とは言えません。
①ローンが家賃収入で賄えるか？
購入してしばらくは賄えるでしょう。
「月々のローン＜家賃」
になり収益もあげることが期待できます。
しかし、築年数が経てば経つほど家賃は下がっていきます。家賃は下落する一方ですが月々のローンは変わりませんので、いずれは
「月々ローン＞家賃」
に逆転します。
最初のうちは大した赤字になりませんが30年続くローン返済の中で、どのタイミングで赤字に逆転し、いくらの支出が必要になるかはその時にならないとわかりません。
その他にも購入時に仲介手数料などで物件価格の1割程度が費用が発生しますし、住んでいる人が退去すると部屋のクリーニングや新たな入居者の募集で数十万の費用も必要になり、生命保険のように月々固定でお金を支払えばいいものではありません。
月々固定で支払い続ける（場合によっては安くなることもある）生命保険とは全く異なり、退去などの費用発生に備えてお金を貯めなくてはならないので余計に家計を圧迫することになります。
②年金の足しになる
無事に30年間頑張ってローンの支払いを終えて、晴れて家賃収入が丸々自分のものになるときが来るとします。
築年数は何十年と老朽化しており家賃は購入当時より大幅に下がります。
修繕積立金も上がっていることでしょう。
実際に手元に入ってくるお金はかなり少なくなっているでしょう。
しかも退去が発生すると部屋のクリーニングや次の入居者の募集も必要です。
給湯器やエアコンなど設備も古くなっているため交換する必要も出てくるでしょう。
それらの出費を考えると果たして年金の足しになると言えるでしょうか。
③売却すれば退職金代わり
②で説明した年金の足しにする以外に、ローン完済後に売却すればそのお金が退職金代わりとして入ってくるといった説明も受けることがあります。
しかし30年前後保持し続けた物件にいくらの価値があるかが問題です。
物件検索サイトを利用すると、築30年以上だと500万前後で売却されていることは多々あります。
先述の通り、月々の赤字や退去や入居による一時的な費用の発生を考慮すると、月2万円前後支払い続けて60歳に1000万円払い戻される貯蓄型生命保険の方がよっぽど安定していると言えるでしょう。
④団体信用生命保険でもしもの時も大丈夫
これだけは嘘ではないと言えることかもしれません。
しかし、残された家族が売却するという道を選んだ場合、不動産会社に売却してもらうように申し込みをしたり、売却手数料などが発生したりと何かと負担が発生します。
仮に保持し続ける選択肢を選んだとしても退去後の新規入居者募集など、やることはたくさんあります。
最悪、悪徳な不動産に騙されて変な物件を買わされる危険性だってあります。
生命保険とはわけが違います。
まとめ
生命保険代わりというにはあまりにも出費や負担が大きい不動産投資です。
購入当初は黒字でも、いずれは赤字に転落し、不定期に数十万の出費が発生するような不動産投資は生命保険代わりとは言えません。
また、不動産投資の運用方法の一つに「築15～20年程度の中古物件を購入し、赤字になるおよそ10年後に売却して再び築15～20年程度の物件を購入…を繰り返す」というやり方があります。
このやり方だと赤字も抑えられますが生命保険代わりというよりは不動産ビジネスと言った方が良いでしょう。
生命保険は生命保険、不動産投資は不動産投資と分けて考えるべきだと考えています。
生命保険代わりで不動産投資を考えている方は、今回説明させていただいた内容を吟味して再度検討していただければと思います。
【不動産投資】購入して分かった築浅中古ワンルームのリスク
1年ほど前に不動産投資を始めて現在中古の区分マンションを2つ所有していてそのうちのひとつが築浅の中古ワンルームです。
当時、購入にあたって様々な不動産業者を巡って物件を紹介していただきましたが、どこからもオススメされるのが築浅のワンルームマンションばかりでした。
元々築20年ぐらいのある程度年数の経過した物件を購入する予定でしたが、不動産会社から築浅物件を所持するメリットについて説明を受け、勉強不足だった私は納得してしまい最終的に築浅の物件を購入するに至りました。
その後、次の物件購入に向けて勉強していると築浅物件は投資するには危険性が高いことを知り、不動産会社の言っていたメリットは何のメリットでもない、むしろデメリットの元ということを知ってしまいました。
今回は私の経験をもとに築浅の中古ワンルームマンション購入の危険性について説明していきたいと思います。
説明を受けたメリットについて
築浅物件紹介時、不動産会社から以下のようなメリットの説明を受けました。
・家賃が高く、管理費・修繕積立金が安いので実質利回りが高い
・修繕積立金の総額が1000万円以上貯まっているので大規模修繕後も値上がりを抑えられる
・築が浅いので担保価値が高くローンの審査が通りやすい
先述したようにこれらのメリットはほとんどデメリットであることが判明しました。
それそれどういったデメリットだったのかについて説明していきたいと思います。
家賃が高く、管理費・修繕積立金が安いので実質利回りが高い
築浅物件は新築ほどではありませんが家賃が高めに設定されています。しかし物件価値は新築から15年間は下落率が激しく、その後緩やかになります。
（参考：価格下げ止まり、プロもお勧めの鉄板中古物件 | プレジデントオンライン | PRESIDENT Online）
物件価値同様に家賃も築15年目までは下落率が激しいので退去のたびに家賃がぐんぐん下がっていくことが予測されます。
購入当初だけを見るとお得感が高いですが、長期的に考えると築浅物件は投資対象としては向いていないといえます。
修繕積立金の総額が1000万円以上、大規模修繕後も値上がりを抑えられる
修繕積立金の総額がかなり貯まっていると、値上げを抑えられることは確かです。
しかし、築浅ということもありこれからどのような修繕を行われるか判断ができません。大規模修繕で予想を大幅に超える修繕が必要になり、月々の積立金が跳ね上がる可能性も捨てきれません。
また、築浅物件は積立総額高いと言うのも、新築購入者が修繕積立基金として数十万のお金を支払っているから、総額があるように見えるのです。
ある程度築年数が経っていて、修繕履歴や積立総額が安定しているマンションを選ぶのが無難でしょう。
築が浅いので担保価値が高くローンの審査が通りやすい
これが最大の問題と私は考えています。
築が浅いために建物の担保価値が高くローン審査が通りやすいのは確かですが、先述したようにマンションは新築から15年目までの間、激しく物件価値が下落して15年後以降の下落率は緩やかになります。
なので、10年後などの売却時に物件価格が下がりすぎて、売却価格だけではローンの残債を支払いきれないという危険性が十分にありえます。
私が購入したのは6年目なので仮に10年後の16年目に売却する場合、下落の激しい期間を保有し続けることになります。
恐らく10年後は売却価格だけで残債を消すことはできず、追加で現金を支払うことになるだろうと想定しています。
まとめ
これまでをまとめてみると築浅のメリット・デメリットは以下のようになります。
・家賃は高い（今後どんどん下がる）
・修繕積立金が安い（今後上がる可能性もある）
・ローンを組みやすい（残債割れの危険性が高い）
さらにこのような物件は以下の理由から不動産会社としても売りやすいのでしょう。
・築浅なので築古より値段が高く、仲介手数料を多くとれる。
・ローン審査が通りやすいので、審査が通らず白紙になりにくい。
・キャッシュフローが出るとアピールしやすい。
不動産会社は売りやすいからと強く勧めてくることもありますが、将来的な危険性についてはあまり話してくれないのが実情です。
こういったリスクを知った上で物件選びを進めていければと思います。
